Vos comptes enregistrés peuvent financer votre achat
Beaucoup de premiers acheteurs à Montréal accumulent leur épargne dans des comptes enregistrés : REER, CELIAPP ou REEE. Bonne nouvelle : les prêteurs acceptent généralement ces fonds comme source de mise de fonds, à condition que vous puissiez en démontrer clairement l'origine et la disponibilité. Avant de magasiner une propriété, il est utile de clarifier votre financement et de rassembler les documents que le prêteur vous demandera. Chaque type de compte suit ses propres règles de retrait et de traitement, et les exigences peuvent varier d'un prêteur à l'autre.
Le REER et le Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le REER est souvent la première source d'épargne envisagée pour une mise de fonds. Dans le cadre du Régime d'accession à la propriété (RAP), il est possible de retirer des fonds de son REER pour l'achat d'une première habitation admissible. Les conditions d'admissibilité, les plafonds de retrait et les modalités de remboursement sont définis par le gouvernement fédéral et peuvent évoluer; consultez le site de l'Agence du revenu du Canada (ARC) ou un conseiller fiscal pour connaître les règles en vigueur au moment de votre achat.
Du côté du prêteur, ce qui compte, c'est la preuve que les fonds sont bien dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Cette règle des 90 jours est une exigence courante des assureurs hypothécaires pour éviter que des sommes empruntées à court terme ne soient présentées comme de l'épargne personnelle. Préparez vos relevés de compte pour couvrir cette période.
Le CELIAPP : un outil conçu pour l'achat d'une première propriété
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est un véhicule d'épargne fédéral spécifiquement destiné aux premiers acheteurs. Les retraits admissibles effectués pour l'achat d'une habitation qualifiante ne sont pas imposables, ce qui en fait un levier particulièrement intéressant. Les conditions d'ouverture, les plafonds de cotisation annuels et à vie, ainsi que les critères d'admissibilité au retrait sont établis par le gouvernement fédéral; vérifiez les règles actuelles auprès de l'ARC ou d'un professionnel fiscal.
Pour les prêteurs, les fonds dans un CELIAPP sont généralement traités comme de l'épargne personnelle admissible à la mise de fonds, à condition de fournir les relevés démontrant leur présence dans le compte. Comme pour le REER, la règle des 90 jours peut s'appliquer selon l'assureur ou le prêteur. Vérifiez ce point précis avec votre courtier hypothécaire avant de planifier votre retrait.
Le REEE : une source moins connue, mais possible
Le Régime enregistré d'épargne-études (REEE) est conçu pour financer les études postsecondaires d'un bénéficiaire, mais dans certaines situations, un souscripteur peut envisager d'utiliser des fonds d'un REEE pour contribuer à une mise de fonds. Cette démarche est plus complexe, car les retraits du REEE sont soumis à des règles fiscales particulières : les subventions gouvernementales et les revenus accumulés sont imposables lors du retrait, et des conditions strictes encadrent la fermeture ou le retrait anticipé du régime.
Du point de vue du prêteur, les fonds issus d'un REEE peuvent être acceptés comme mise de fonds, mais vous devrez documenter leur origine avec soin et tenir compte de l'impact fiscal du retrait sur votre revenu imposable de l'année. Un revenu imposable plus élevé peut influencer vos ratios d'endettement. Consultez un conseiller fiscal avant de prendre cette décision, et discutez-en avec votre courtier hypothécaire pour évaluer l'effet sur votre dossier de financement.
Comment documenter l'origine de vos fonds pour le prêteur
Quelle que soit la source de votre mise de fonds, les prêteurs et les assureurs hypothécaires exigent une traçabilité claire. Voici les documents habituellement demandés :
- Relevés de compte récents couvrant les 90 derniers jours, pour chaque compte enregistré utilisé.
- Confirmation de retrait ou avis de retrait émis par l'institution financière.
- Relevés bancaires montrant le dépôt des fonds retirés dans votre compte courant.
- Documents fiscaux pertinents si le retrait génère un revenu imposable (par exemple, un retrait de REEE).
Si vous combinez plusieurs sources (REER, CELIAPP, don familial, épargne personnelle), chaque source doit être documentée séparément. Les prêteurs cherchent à s'assurer que les fonds vous appartiennent réellement et qu'ils ne proviennent pas d'un emprunt non déclaré. Une présentation claire et complète de votre dossier facilite le traitement de votre demande.
Pour estimer votre capacité d'emprunt en fonction de votre mise de fonds disponible, vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire pour simuler différents scénarios avant de rencontrer un prêteur.
Planifier le bon moment pour vos retraits
Le calendrier de vos retraits a une importance réelle. Retirer trop tôt peut immobiliser des fonds inutilement; retirer trop tard peut retarder votre transaction ou compliquer la vérification des 90 jours. Voici quelques repères pratiques :
- Planifiez vos retraits au moins trois mois avant la date prévue de votre offre d'achat, pour respecter la règle des 90 jours si elle s'applique.
- Tenez compte de l'effet fiscal du retrait sur votre déclaration de revenus de l'année en cours, surtout pour le REEE ou un REER hors RAP.
- Conservez tous les avis et confirmations de retrait dans un dossier dédié à votre achat immobilier.
Certaines règles fédérales s'appliquent selon le prêteur, le produit et le type de prêt; elles ne sont pas uniformes pour toutes les transactions. Un courtier hypothécaire peut vous aider à comprendre ce que votre prêteur spécifique exigera et à préparer votre dossier en conséquence. Pour discuter de votre situation, vous pouvez contacter Bernard Benaibbouche directement.
L'essentiel à retenir
Utiliser vos comptes enregistrés comme levier de mise de fonds est une stratégie accessible et souvent avantageuse pour les premiers acheteurs à Montréal. La clé réside dans une bonne préparation : comprendre les règles propres à chaque compte, planifier vos retraits à l'avance et rassembler les documents que le prêteur vous demandera. Chaque situation est différente, et les exigences varient selon le prêteur et le type de financement. Prenez le temps de valider votre plan avec un courtier hypothécaire et un conseiller fiscal avant de vous engager, afin d'aborder votre achat avec confiance et clarté.
Vous prévoyez utiliser votre REER, votre CELIAPP ou un autre compte enregistré pour financer votre premier achat à Montréal ? Contactez Bernard Benaibbouche, votre courtier hypothécaire, pour passer en revue vos sources d'épargne, comprendre ce que votre prêteur exigera et préparer un dossier clair et complet, bien avant de faire votre offre. Prenez contact dès aujourd'hui.
Foire aux questions
Quels documents dois-je préparer pour prouver l'origine de mes fonds REER ou CELIAPP au prêteur ?
Rassemblez vos relevés de compte couvrant les 90 derniers jours pour chaque compte enregistré utilisé, la confirmation de retrait émise par votre institution financière, ainsi que vos relevés bancaires montrant le dépôt des fonds dans votre compte courant. Si vous combinez plusieurs sources, chaque source doit être documentée séparément dans votre dossier.
Pourquoi la règle des 90 jours est-elle importante pour ma mise de fonds ?
La règle des 90 jours est une exigence courante des assureurs hypothécaires pour éviter que des sommes empruntées à court terme ne soient présentées comme de l'épargne personnelle.
Est-il possible d'utiliser des fonds provenant d'un REEE comme mise de fonds à Montréal ?
Oui, c'est possible dans certaines situations, mais la démarche est plus complexe que pour un REER ou un CELIAPP. Les retraits d'un REEE sont soumis à des règles fiscales particulières, et un revenu imposable plus élevé peut influencer vos ratios d'endettement. Avant de prendre cette décision, consultez un conseiller fiscal et discutez-en avec votre courtier hypothécaire pour évaluer l'effet concret sur votre dossier de financement.
À quel moment devrais-je planifier mes retraits de comptes enregistrés par rapport à mon offre d'achat ?
Planifiez vos retraits au moins trois mois avant la date prévue de votre offre d'achat, afin de respecter la règle des 90 jours si elle s'applique à votre situation. Retirez trop tôt et vous immobilisez des fonds inutilement; trop tard, et vous risquez de retarder votre transaction ou de compliquer la vérification de l'origine des fonds. Conservez tous les avis et confirmations de retrait dans un dossier dédié à votre achat.
Comment puis-je estimer ma capacité d'emprunt en fonction de ma mise de fonds disponible avant de rencontrer un prêteur ?
Vous pouvez utiliser la <a href="https://www.bernardbenaibbouche.com/fr/outils/calculatrice-hypothecaire">calculatrice hypothécaire</a> pour simuler différents scénarios selon le montant que vous prévoyez retirer de vos comptes enregistrés. Cela vous donnera une idée claire de votre situation avant de vous asseoir avec un prêteur, sans remplacer l'analyse personnalisée d'un courtier hypothécaire.
