Pourquoi les ratios d'endettement sont au cœur de votre qualification
Avant même de visiter une propriété à Montréal, les prêteurs cherchent à répondre à une question fondamentale : êtes-vous en mesure de rembourser le prêt hypothécaire demandé, compte tenu de l'ensemble de vos obligations financières? Pour y répondre, ils s'appuient sur deux indicateurs précis : le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD). Comprendre comment ces ratios sont calculés vous permet d'anticiper la lecture que fera un prêteur de votre dossier et de prendre des décisions éclairées avant de déposer une demande.
Le ratio ABD : vos frais de logement face à votre revenu
Le ratio ABD mesure la part de votre revenu brut mensuel du ménage qui serait consacrée aux seuls frais liés au logement. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), ces frais comprennent :
- les paiements hypothécaires (capital et intérêts);
- l'impôt foncier;
- les frais de chauffage;
- 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
L'ACFC indique comme repère que ces frais de logement ne devraient pas dépasser 39 % de votre revenu brut mensuel. Autrement dit, si votre ménage gagne 7 000 $ brut par mois, les frais de logement combinés ne devraient idéalement pas excéder environ 2 730 $ par mois pour respecter ce seuil de référence.
Ce ratio est souvent le premier filtre appliqué par un prêteur. Si vous achetez un condo à Montréal, les frais de copropriété entrent donc directement dans l'équation, même à moitié.
Le ratio ATD : toutes vos dettes dans la balance
Le ratio ATD va plus loin : il additionne vos frais de logement mensuels et l'ensemble de vos autres dettes. Sont typiquement inclus dans ce calcul les paiements sur les cartes de crédit, les prêts automobiles, les marges de crédit et tout autre engagement de remboursement régulier.
L'ACFC indique comme repère que le total de ces obligations ne devrait pas dépasser 44 % de votre revenu brut mensuel. En reprenant l'exemple précédent, un ménage gagnant 7 000 $ brut par mois devrait idéalement maintenir l'ensemble de ses dettes sous environ 3 080 $ par mois.
C'est ici que l'impact de vos dettes de consommation devient concret. Un solde de carte de crédit élevé ou un prêt auto en cours réduit directement la marge disponible pour le logement, ce qui peut influencer le montant hypothécaire auquel vous pourriez avoir accès.
Ces seuils sont des repères, pas des règles absolues
Il est important de comprendre que les seuils de 39 % (ABD) et de 44 % (ATD) sont des repères de référence établis par l'ACFC. L'ACFC précise elle-même qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur à ces valeurs. Chaque prêteur applique ses propres critères d'évaluation, et d'autres facteurs, comme votre historique de crédit, la stabilité de votre revenu ou la mise de fonds disponible, entrent également en jeu dans la décision finale.
Cela signifie qu'un ratio légèrement au-dessus du repère n'entraîne pas automatiquement un refus, tout comme un ratio sous le seuil ne constitue pas en soi une garantie. La décision demeure celle du prêteur, qui analyse l'ensemble du dossier.
Comment réduire vos ratios avant de déposer une demande
Si vos ratios actuels semblent élevés, plusieurs actions concrètes peuvent vous aider à les abaisser avant de soumettre une demande hypothécaire :
- Rembourser des dettes de consommation : réduire ou éliminer un solde de carte de crédit ou un prêt personnel diminue directement votre ATD.
- Éviter de contracter de nouvelles dettes : un achat à crédit ou un nouveau prêt auto dans les mois précédant votre demande peut alourdir vos ratios de façon significative.
- Augmenter votre mise de fonds : un montant emprunté moins élevé réduit le paiement hypothécaire mensuel, ce qui allège votre ABD.
- Considérer un revenu conjoint : si vous achetez à deux, le revenu brut combiné du ménage entre dans le calcul, ce qui peut modifier vos ratios.
Avant de magasiner une propriété, il est utile d'estimer vos ratios actuels. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire pour avoir une première idée de vos paiements mensuels et de leur impact sur votre ABD.
Le rôle du courtier hypothécaire dans l'analyse de votre dossier
Calculer ses propres ratios est un bon point de départ, mais l'interprétation de ces chiffres dans le contexte de votre situation personnelle demande une expertise que seul un professionnel peut offrir. Un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF peut examiner votre revenu, vos dettes et votre profil de crédit pour vous donner une image réaliste de votre capacité d'emprunt. Il peut vous expliquer comment chaque prêteur lit vos ratios, quels éléments de votre dossier méritent attention et quelles options s'offrent à vous, la décision finale restant celle du prêteur.
Puisque chaque prêteur applique ses propres critères, comparer plusieurs établissements peut élargir votre portrait des possibilités. Pour en savoir plus sur l'accompagnement disponible, consultez la page des services offerts par Bernard Benaibbouche.
L'essentiel à retenir
Les ratios ABD et ATD sont les deux grandes mesures qu'un prêteur utilise pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire. Connaître ces indicateurs vous permet de préparer votre dossier de façon réfléchie : réduire vos dettes existantes, éviter d'en contracter de nouvelles et estimer vos paiements à l'avance sont des gestes concrets qui vous placent dans une meilleure position au moment de déposer votre demande. Pour une analyse personnalisée de votre situation, consultez un courtier hypothécaire avant de vous lancer dans la recherche d'une propriété.
Vous souhaitez savoir où vous en êtes avant de vous lancer dans la recherche d'une propriété à Montréal? Contactez Bernard Benaibbouche, votre courtier hypothécaire, pour une analyse claire de vos ratios ABD et ATD et une image réaliste de votre capacité d'emprunt, sans surprise au moment de déposer votre demande.
Foire aux questions
Quelle est la différence concrète entre l'ABD et l'ATD?
Les prêteurs évaluent deux ratios : l'ABD (amortissement brut de la dette), qui mesure la part du revenu brut du ménage consacrée aux frais de logement mensuels, et l'ATD (amortissement total de la dette), qui inclut les frais de logement plus toutes les autres dettes. En résumé, l'ABD se concentre uniquement sur ce que coûte votre logement, tandis que l'ATD dresse un portrait complet de toutes vos obligations financières mensuelles.
Quels frais sont pris en compte dans le calcul de l'ABD si j'achète un condo à Montréal?
Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), les frais de logement mensuels inclus dans le calcul de l'ABD comprennent les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant. Si vous achetez un condo, les frais de copropriété entrent donc directement dans l'équation, même à moitié.
Est-ce qu'un ratio légèrement au-dessus des seuils de référence signifie automatiquement un refus?
Pas nécessairement. L'ACFC indique comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. De plus, chaque prêteur applique ses propres critères d'admissibilité, et d'autres éléments de votre dossier, comme votre historique de crédit ou votre mise de fonds, sont également pris en compte.
Quelles actions concrètes puis-je poser pour améliorer mes ratios avant de déposer une demande hypothécaire?
Plusieurs gestes peuvent aider à abaisser vos ratios : rembourser un solde de carte de crédit ou un prêt personnel réduit directement votre ATD; éviter de contracter de nouvelles dettes dans les mois précédant votre demande préserve votre marge; augmenter votre mise de fonds diminue le montant emprunté et allège ainsi votre ABD. Si vous achetez à deux, le revenu brut combiné du ménage entre dans le calcul, ce qui peut également modifier vos ratios. Vous pouvez utiliser la <a href="https://www.bernardbenaibbouche.com/fr/outils/calculatrice-hypothecaire">calculatrice hypothécaire</a> pour estimer l'effet de ces ajustements sur vos paiements mensuels.
À quel moment devrais-je consulter un courtier hypothécaire par rapport à mes ratios d'endettement?
Il est utile de consulter un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF avant même de commencer à visiter des propriétés. Ce professionnel peut examiner votre revenu, vos dettes et votre profil de crédit, interpréter vos ratios dans le contexte de votre situation personnelle et vous expliquer comment différents prêteurs lisent votre dossier, la décision finale demeurant celle du prêteur. Agir tôt vous laisse le temps d'ajuster votre situation si nécessaire.
